Aktuelle Urteile zu Auswirkungen der Corona-Krise auf Mietzahlungen bei Gewerbetreibenden

Die Bundesregierung bzw. die Landesregierungen haben aufgrund der CORONA Krise Ladenschließungen angeordnet.
Damit ist den Mietern der Gebrauch der Mietsache genommen. Das dürfte einerseits keinen Mangel der Mietsache darstellen, denn das behördliche Verbot knüpft an die angebotene Ware oder Dienstleistung und damit an die Person bzw. das Unternehmen des Mieters an.

Andererseits sieht § 313 Abs. 1 BGB vor: "Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Es kann auch argumentiert werden, dass sich bei einer flächendeckenden Untersagung einer vertraglich vereinbarten Nutzung nicht bloß das Verwendungsrisiko des Mieters realisiert, sondern eine derartige übergreifende Möglichkeit der Nutzung der Mietsache in den Risikobereich des Vermieters fällt.

Im zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 heißt es:

"(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Die Glaubhaftmachung von Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ist dort einfach, wo es zu behördlich angeordneten Ladenschließungen kommt.
In allen anderen Bereichen ist der Zusammenhang glaubhaft zu machen.

Sowohl nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht als auch nach § 313 BGB, der gegenüber dem COVID-19-Gesetz nachrangig sein dürfte, dessen Rechtsgedanke aber in die Regelung des COVID-19-Gesetz lesen muss, kann die Miete aber nicht ohne weiteres auf Null gesetzt werden.
Unseres Erachtens spricht viel dafür, dass sich mit den Geschäftsschließungen maßgeblich das Geschäftsrisiko des Mieters verwirklicht. Zumal zu berücksichtigen ist, dass es sich um Dauerschuldverhältnisse handelt, in deren Rahmen der Mieter den Vermieter, außer bei der Umsatzmiete, auch nicht an seinen Gewinnen der Vorjahre hat partizipieren lassen.

Da aber letztlich beide Parteien ein Interesse daran haben dürften, das Vertragsverhältnis durch die Krise zu bekommen und aufgrund der ungeklärten Rechtslage, ist dringend anzuraten, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Aus reiner Vermietersicht kann indessen möglicherweise auch schlicht zugewartet werden. Die politische-juristische Diskussion scheint jedenfalls gerade erst begonnen.

Letztlich bleibt es, wie so häufig und insbesondere in der Gewerbemiete, eine Betrachtung des jeweiligen Einzelfalles."