Versteckte Mängel beim Hauskauf – Wann liegt ein Mangel vor?

Für das Vorliegen eines Mangels (jur.: "negative Qualitätsabweichung") ist es unerheblich, ob dieser verschuldet oder unverschuldet entstanden ist.

Grundsätzlich ist der Auftragnehmer verpflichtet sein Werk oder seine Leistung mangelfrei abzuliefern, unabhängig davon, ob dieser Schaden durch Nachlässig verursacht wurde oder durch andere Umstände. Das bloße Vorhandensein eines mangels rechtfertigt Gewehrleistungsansprüche.

Es liegt auf der Hand, dass sich bei dem Bau eines Hauses, in keinem Vertrag der Welt, sämtliche Beschaffenheitsangaben erfassen und beschreiben lassen. Für alle Fälle, welche die Beschaffenheit eines Werkes in einem Bauvertrag nicht beschreiben, gilt die folgende, im BGB festgeschriebene, Definition.

Ein Werk ist frei von Sachmängeln, wenn das Werk eine dem üblichen Standard entsprechende Beschaffenheit von vergleichbaren Werken aufweist.

Beispiel 1:
Sichert der Bauunternehmer im Vertrag eine bestimmte Qualität des zu verbauenden Betons zu und wird diese Qualität unterboten, so gilt diese Dienstleistung selbst dann als mangelhaft, wenn die gelieferte Güte keinerlei Auswirkungen auf die Standsicherheit des Gebäudes hat oder der Fehler beim Zulieferer des Bauunternehemers liegt.

Beispiel 2:
Wurde in dem Vertrag ein bestimmter Schalldämmwert vereinbart und nach Fertigstellung nicht erreicht, so gilt auch dies als Mangel, selbst dann, wenn dieser Wert weit über die Norm DIN 4109 für Schallschutz hinausgeht.

Fazit:
Ein Baumangel gilt immer dann als gegeben, wenn die Vereinbarung zwischen den beiden Vertragsparteien EXAKT(!) erfüllt wurde. Nur dann gilt ein Werk als mangelfrei.

Findet sich in einem Bauvertrag keine Vereinbarung über einen bestimmten Qualitätsstandard zu einer bestimmten Bauleistung, so gilt: Das Werk muss geeignet sein für die, im Bauvertrag, vereinbarte Verwendung. Ist der vertraglichen Vereinbarung keine geplante Verwendung zu entnehmen, so gilt das Werk als mangelfrei, wenn es eine "übliche Beschaffenheit" aufweist, die der Auftraggeber gemäß der Art des Werkes erwarten kann.

Hierrüber gibt es allerdings von Seiten des Gesetzgebers keine eindeutige Definition, sodaß im Streitfall ein Gericht darüber zu entscheiden hat.

Was allerdings unter die "übliche Beschaffenheit" fällt, entscheiden Gerichte immer häufiger nach ähnlich schwammigen Kriterien, den "anerkannten Regeln der Technik". Eine besonders wichtige Rolle, kommt dabei den zahlreichen DIN-Normen im Baugewerbe zu Gute. Um die Verwirrung perfekt zu machen, gilt im BGB ein Verstoß gegen diese "anerkannten Regeln der Technik" nicht unbedingt als Mangel.

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Hier geht die Rechtsprechung davon aus, dass DIN-Normen die "anerkannten Regeln der Technik" wiedergeben, was eine widerlegbare Vermutung darstellt. In den meisten Fällen führt ein Verstoß gegen diese anerkannten Regeln der Technik zu einem Werkvertragsmangel, insbesondere wenn der Auftraggeber nur mit einem Risiko späterer Gebrauchsnachteile konfrontiert ist. Auf der anderen Seite gibt es auch Situationen, in denen schriftliche Regeln der Technik, speziell DIN-Normen, nicht den neuesten Entwicklungsstand widerspiegeln. Die Gerichte bejahten in diesen Fällen die Unzulänglichkeit eines Werkes, obwohl der Auftragnehmer die zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden Regeln der Technik beachtet hatte.

Im Zweifelsfall müssen die Gerichte mit Hilfe eines Sachverständigen feststellen, ob sich der tatsächliche Ist-Zustand von dem geschuldeten und üblichen Soll-Zustand negativ unterscheidet. Wie schon in der Vergangenheit können dabei viele Sachverhalte problemlos als Mangel identifiziert werden. Mängel, die natürlich Gewährleistungsrechte auslösen, sind beispielsweise feuchte Wände im Keller, nicht abfließendes Wasser in Großküchenbereichen, unzureichende Trittschalldämmung oder fehlende Schlagregendichtigkeit von Fassaden. Es sollte klar sein, dass die Leistungen des Auftragnehmers bei den genannten Beispielen die übliche Beschaffenheit eines Bauwerks nicht erfüllten.

Darüber hinaus sieht das BGB einen Sachmangel darin, wenn ein Werk in geringerer Menge oder ganz anders hergestellt wird als das geschuldete Werk. Insbesondere dürfte die erste Variante in der Praxis bei Bauverträgen nicht allzu wichtig sein.

Die VOB/B enthält zwar eine von den BGB-Regelungen etwas abweichende Mangeldefinition, orientiert sich aber im Wesentlichen an den gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Wenn das abgelieferte Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder – und hier gibt es eine zumindest textliche Abweichung zum BGB – nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, kann der Auftraggeber Gewährleistungsrechte bei einem VOB-Vertrag geltend machen.

Die gleiche Mangeldefinition gilt für Fälle, in denen die Beschaffenheit des Werkes nicht ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien festgelegt wurde, wie bereits im BGB-Vertrag erwähnt.

Im Gegensatz zum BGB ist der Begriff des Rechtsmangels in der VOB/B überhaupt nicht bekannt. Im Falle eines Verstoßes gegen gewerbliche Schutzrechte oder Urheberrechte Dritter, der als "Rechtsmängel" bezeichnet wird, sind die Gewährleistungsrechte des BGB nach wie vor anzuwenden.

Die Abnahme ist der entscheidende Zeitpunkt, um festzustellen, ob es einen Mangel gibt. Für die Abnahme muss das Werk einwandfrei sein und den technischen Vorschriften entsprechen, die zum Zeitpunkt der Abnahme gelten. Es reicht jedoch aus, dass der Mangel zur Abnahme bereits vorhanden ist und sich erst später realisiert, um einen Mangel zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt zu belegen.

Auf der sicheren Seite, um sich nicht des Vorwurfs eines verstossens gegen die "Regeln der Technik" auszusetzen und zur Abwehr von Mängelansprüchen, sollte der Auftragnehmer stets den neuesten Stand der Technikregeln berücksichtigen. Allerdings wird so auch ein Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung durch derartige Änderungen nach Vertragsschluss und der damit verbundenen Definition der Soll-Leistung geschaffen. Wenn sich die Regeln der Technik nach der Abnahme ändern, ist dies rechtlich gesehen nicht relevant für die Frage, ob das Werk mangelhaft ist.

Übliche Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen sind normalerweise kein Mangel. Mängel, die durch unzureichende Instandhaltung von wartungsrelevanten Bauwerken (z.B.: Entwässerungsanlagen oder Aufzüge) verursacht werden, führen normalerweise auch nicht zu Ansprüchen auf Gewährleistung gegenüber dem Auftragnehmer. Wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer nicht mit der Durchführung der Wartungsarbeiten beauftragt hat, sieht die VOB/B auch vor, die Gewährleistungsfristen für wartungsrelevante Teile von elektronischen/elektrotechnischen und maschinellen Anlagen, zu verkürzen.

Es ist möglich, dass ein Baumangel auf eine Anweisung des Auftraggebers oder auf Mängel in den Plänen oder Materialien zurückzuführen ist, die der Auftraggeber dem Auftragnehmer zur Ausführung bereitgestellt hat. Wenn die Mängel allein auf die Anweisungen bzw. Materialien oder Pläne des Auftraggebers zurückzuführen sind, wird der Auftragnehmer von seiner Gewährleistungspflicht für auftretende Mängel befreit. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber rechtzeitig, nach Möglichkeit vor der Ausführung, schriftlich auf mögliche Bedenken hinsichtlich der für ihn fremden Leistung für das Gelingen des Werkes hinzuweisen.

Aufgabe des Auftragnehmers ist es, alle Anweisungen oder Vorleistungen aus dem Bereich des Auftraggebers sorgfältig überprüfen. Wenn er sich im Folgenden Sorgen macht, muss er diese schriftlich an den Auftraggeber, sowie an den ausführenden Architekten oder Bauleiter, weitergeben.

Der Auftragnehmer hat eine Gewährleistungspflicht, wenn er keine Bedenken anmeldet, obwohl diese bei der gebotenen Sorgfalt hätten auftreten müssen. Es ist jedoch nicht gestattet, die Anforderungen an die Prüfungspflicht des Auftragnehmers in Fragen der Pflicht zur Anmeldung von Bedenken in unzumutbarer Weise zu übertreiben. Die Ausführungspläne von Architekten oder Fachplanern des Auftraggebers müssen daher vom Auftragnehmer nicht auf ihre fachliche Richtigkeit hin überprüft werden.

Erst wenn offensichtliche Lücken oder Mängel in der Planung auftreten, ist der Auftragnehmer verpflichtet, sich zu melden.